はじめに
不動産投資の形態が多様化する中で、「不動産特定共同事業（以下、FTK）」への関心が高まっています。これは、複数の投資家が資金を出し合い、不動産を取得・運用し、その利益を分配するスキームで、比較的少額からの投資が可能な点からも注目されています。
FTKは、1994年に制定された「不動産特定共同事業法」に基づき運営される制度であり、健全な不動産投資環境を整備するために、事業者に対して一定の規制と許認可が課されています。事業の内容によっては、金融商品取引法などの他法令との関係も生じることから、事業開始には慎重な準備と制度理解が不可欠です。
とりわけ千葉県内では、近年不動産市況の活性化や都市再開発への関心が高まり、FTKの仕組みを活用した事業の可能性が広がっています。しかしながら、申請にあたっては、詳細な要件や手続きの違いがあり、適切な準備と専門家の支援が成功の鍵を握ります。
本記事では、不動産特定共同事業の制度概要から、実際の申請手続き、そして千葉県での実務的なポイントに至るまで、行政書士の立場から分かりやすく解説していきます。
第1章：不動産特定共同事業とは
● 法律に基づく定義と制度の目的
不動産特定共同事業とは、「不動産特定共同事業法（平成6年法律第77号）」に基づき、複数の出資者（投資家）が不動産の取得・管理・処分などを共同で行い、その収益を分配する事業を指します。この制度は、不動産への小口投資を可能にしつつ、投資者保護を図ることを目的として導入されました。
出資者は不動産の直接の所有者とはならず、事業者（運営者）が不動産の管理・運用を担います。そのため、投資者にとっては少額からの参加が可能であり、リスクの分散手段としても利用されています。
● 投資型クラウドファンディングとの関係
近年注目されている「不動産クラウドファンディング」は、この不動産特定共同事業の一形態に該当します。インターネットを通じて匿名組合出資などを集め、不動産事業を運営するものであり、法的にはFTKの枠組みの中で電子取引特例制度などの適用を受けて展開されます。
したがって、クラウドファンディング型のスキームであっても、原則として不動産特定共同事業の認可や登録が必要となり、規模や内容によっては金融商品取引業としての登録も必要になることがあります。
● 代表的な事業スキームの種類
不動産特定共同事業には、複数の契約形態があります。これにより、事業者は自社の状況や投資者のニーズに応じたスキームを構築することが可能です。
① 匿名組合型（商法第535条）
出資者と事業者が匿名組合契約を締結し、事業者が単独で事業を実施します。投資者は出資に応じた利益を分配されますが、損失については出資額の範囲内で限定されます。
② 任意組合型（民法第667条）
出資者と事業者が共同で事業を実施します。出資者は組合員として一定の意思決定権を持つ一方、リスクの一部を負うこととなります。
これらのスキームのほかにも、事業の特性や投資対象に応じた多様な形態が存在します。それぞれのスキームには法令上の要件や投資リスクの違いがあるため、目的に適した形式を選択することが重要です。
第2章：事業の類型と規模の分類
不動産特定共同事業には、事業の内容や規模に応じて「第一号事業」から「第四号事業」までの類型が定められています。また、一定の要件を満たす場合には「小規模不動産特定共同事業」として、より簡易な手続きで実施することも可能です。以下、それぞれの特徴と要件を詳しく見ていきます。
● 第一号事業
第一号事業は、不動産特定共同事業者が不動産を取得し、賃貸や売却などで運用して、そこから得られた利益を出資者に分配する、もっとも基本的な共同事業スキームです。契約形態は、主に任意組合や匿名組合が用いられます。
この事業を実施するためには、「不動産特定共同事業の認可」が必要であり、主に都道府県知事または国土交通大臣の認可を受けます（不特法第3条）。
● 第二号事業
第二号事業は、出資者が不動産の共有持分を直接取得し、その不動産を賃貸運用して得られた収益を分配するスキームです。不動産の所有権移転を伴うため、登記手続きが必要ですが、所有権を得たい投資家にとっては魅力のある形態です。管理や運営は事業者が委託を受けて行います。
● 第三号事業
第三号事業は、既に認可を受けた事業者が他の事業者と共同して行う事業で、組合型契約に限られるという特徴があります。事業リスクや業務の分担を他の事業者と調整する必要があるため、法的・契約的な設計が重要です。
● 第四号事業
第四号事業は、不動産を直接保有するのではなく、特別目的会社（SPC）や投資法人などを通じて間接的に投資するスキームです。投資家は、不動産を所有する会社の持分や株式、あるいは受益権等を取得し、運用収益の分配を受けます。
このスキームは、第二号事業のように不動産の直接所有を伴わず、ファンド的な色合いが強いのが特徴です。一方で、会社法や金融商品取引法との関係も考慮しなければならず、制度設計や管理体制は比較的高度なものが求められます。
● 小規模不動産特定共同事業（電子取引特例制度）
平成29年の法改正により創設された「小規模不動産特定共同事業」は、事業規模が小さい場合やインターネットを活用する場合に、登録制で事業を開始できる制度です。
主な要件としては以下のとおりです：
- 出資総額が1億円未満であること
- 1人あたりの出資額が100万円以下であること
この制度により、スタートアップ企業や地域の不動産業者が手軽にFTKを活用できる環境が整いつつあります。
第3章：事業を行うための要件
不動産特定共同事業を開始するには、一定の資力・組織体制・業務遂行能力を備えていることが法律上求められます。認可や登録の取得には、以下のような具体的な要件を満たす必要があります。
● 資本金および財務的要件
事業類型に応じて、以下のような資本金基準が設定されています。
- 第一号：資本金1億円以上
- 第二号事業：資本金1,000万円以上
- 第三号事業：資本金5千万円以上
- 第四号事業：資本金1,000万円以上
さらに、直近の決算において債務超過でないこと、継続的に事業を運営できる財務基盤を有していることが必要です。
● 人的要件
事業者は、以下のような体制を整えている必要があります。
① 業務管理者の設置
不動産特定共同事業を適正に遂行するため、「業務管理者」の設置が義務付けられています。
「業務管理者」は次の（１）～（３）のすべての要件を満たす者である必要があります。
（１）許可を受けようとする者の従業者であること。
（２）宅地建物取引士であること。
（３）次のア～ウのいずれかに該当する者であること。
ア．不動産特定共同事業の業務に関し、３年以上の実務の経験を有する者
イ．主務大臣が指定する不動産特定共同事業に関する実務についての講習を修了した者
ウ．登録証明事業から上記アと同等の能力を有するとの証明を受けている者
② 内部管理体制（コンプライアンス）
- 顧客対応体制、苦情処理体制、反社会的勢力排除措置などを整備
- 個人情報保護や金融商品取引法への準拠体制の構築
- 組織的な業務執行（業務分掌や監査体制の明文化）
第4章：申請手続きの流れ
1. 事前相談
事業開始前に、申請先の担当部署への事前相談が推奨されます。事業スキームや提出書類の確認を受け、申請の可否を事前に確認する重要なステップです。
2. 必要書類の作成・収集
主な提出書類の一例は以下の通りです：
- 認可・登録申請書
- 定款・登記事項証明書
- 業務管理者の資格証明書・履歴書
- 組織図・業務フロー図
※なお、これ以外にも多数の書類提出が必要です。
内容に不備があると再提出や追加説明を求められ、審査が長引くことがあります。
3. 申請書の提出
提出後、書類審査が行われます。
4. 審査と補正対応
提出後、法的適合性や業務体制のチェックが行われ、必要に応じて補正依頼があります。審査期間は通常2か月～3か月程度が目安ですが、案件の複雑性により前後します。
5. 認可・登録の決定と公示
最終的に認可・登録が完了すると、官報等での公示が行われ、正式に事業開始が可能となります。
FAQ：よくある質問
Q1. 個人でも不動産特定共同事業を始めることはできますか？
A. 原則として法人のみが対象です。
不動産特定共同事業は、高度な管理体制・財務基盤を求められるため、法人格を有する事業者に限定されています。また、資本金要件（1,000万円～1億円）や業務管理者の設置なども必須となるため、個人での参入は現実的ではありません。
Q2. 認可や登録を受けた後も、何か義務はありますか？
A. はい、多くの継続的義務があります。
事業開始後は、以下のような法定義務を適切に履行し続けなければなりません：
- 事業報告書の提出（年次）
- 重要事項の変更届出
- 投資者への定期的な情報提供
- 監査対応（必要に応じて）
これらを怠ると、業務改善命令や認可取消などの行政処分を受けるおそれがあるため、実務上の管理体制が非常に重要です。
まとめ
不動産特定共同事業は、少額から不動産投資を可能にする制度として、一般投資家からの関心が高まる一方で、法的には複雑な枠組みを持つ事業です。千葉県内でこの事業を行うには、県の方針や手続きの特徴を正確に把握し、制度に適合したスキーム設計と万全な体制整備が不可欠です。
認可または登録の取得には、資本金や人的体制、契約書の内容に至るまで厳格な審査があり、形式的な申請だけでは通過できません。また、事業開始後も継続的な報告義務や情報開示が求められ、適切な運営体制が維持されているかが常にチェックされます。
こうした点から、不動産特定共同事業を成功させるためには、専門的知識をもった行政書士の支援を受けることが強く推奨されます。千葉県内の事業者様におかれましては、地域事情に精通した専門家のサポートを通じて、法令遵守と円滑な事業展開を図ることが望ましいと言えるでしょう。